אביליה השקעות ונכסים בע"מ נ' מנהל הארנונה של עיריי , רחובות

פסק דין

פסק דין

1.ערעור על החלטת ועדת הערר לענייני ארנונה שליד עיריית רחובות מיום 12.1.2008 בתיקי ערר מאוחדים 23/03, 75/04, 01/05, ו- 18/07.

העובדות

2.נושא העררים הינו מבנה מסחרי בן 6 קומות הממוקם ברחובות שנבנה בתחילת שנות ה- 2000. המבנה כולל שטחים מסחריים, המיועדים בעיקר להשכרה למשרדים ולעסקים מסחריים, וכן קומות מרתף המשמשות לחניונים ולמחסנים. המערערת הינה חברת הניהול של הבניין ונציגת הבעלים. בין המערערת לבין המשיבה נתגלעה מחלוקת באשר למספר נושאים המתייחסים לאופן בו חייבה המשיבה את המערערת בגין חלקים שונים של המבנה:

א. הטלת ארנונה בגין שטחים המשמשים לטענת המערערת לשימוש משותף ומשרתים את כלל הדיירים המחזיקים שטחים במבנה, על המערערת ולא על כלל המחזיקים באופן יחסי לשטחים המוחזקים על ידם במבנה.

הטלת הארנונה על שטחים המשמשים לשימוש משותף במרתפי הבניין על מחזיקים של מחסנים במרתפים, ולא על כלל מחזיקי מקומות החניה במרתפים.

חיוב המערערת בגין קרקע תפוסה לגבי שטחים המשמשים מעברים חופשיים לציבור.

חיוב המערערת בארנונה בגין שטחים בבניין שאינם מאוכלסים ושאינם ראויים לשימוש. מדובר בחנויות ומשרדים אשר לטענת המערערת לא ניתן היה לעשות בהם שימוש עד להשלמת בניית כביש הגישה אליהם. על פי הטענות, החנויות היו בנויות ברמת המעטפת בלבד, הן אינן מאוכלסות ולא נעשו בהן עבודות גמר. בנוסף על כך טענה המערערת כי גם שטחי החניה הצמודים לשטחים הבלתי מאוכלסים צריכים היו להיות פטורים מארנונה.

החלטת ועדת הערר

3.הוועדה קיבלה את טענת המערערת באשר לחיובה בגין קרקע תפוסה, זאת לאחר סיור שערכה במקום. אשר להטלת הארנונה בגין שטחים משותפים קבעה הוועדה כי מדובר בשאלה המתייחסת למתח בין עקרון יעילות הגבייה לבין מצב בו הבעלים נתן ביטוי באופן ספציפי לשטחים אותם יש לחייב כשטחים ציבוריים. הוועדה קבעה כי היא מקבלת את טענת המשיבה לפיה בשטחים הציבוריים שאינם בקומת המשרדים נהגה המשיבה כראוי וביעילות הנדרשת בהשיתה את החיוב על המערערת.

בכל הנוגע לטענת המערערת באשר לפטור בגין שטחים בלתי מאוכלסים שאינם ראויים לשימוש, קבעה הוועדה כי בהתאם לכלל שנקבע על ידה בעבר, לפיו במקרים דומים, בהם משכירים מעטפת לשוכר, תתאפשר לבעל הנכס תקופה של שנה להתארגן ולמצוא שוכר או רוכש פוטנציאלי, היא מעניקה למערערת פטור מארנונה למשך שנה אחת בלבד בגין השטחים שאינם ראויים לשימוש. סך הכל ניתן לשטחים אלו פטור עד ליום 4/06.

טענות המערערת

5.המערערת טוענת כי מסקנותיה של הוועדה היו שגויות בכל הנוגע לחיובה בגין השטחים המשותפים, בכל הנוגע לחיוב מחזיקי המחסנים בקומות המרתפים בשטחים המשותפים בקומות המרתפים, ובכל הנוגע למתן הפטור בגין שטחים בלתי מאוכלסים שלא ניתן לעשות בהם שימוש למשך שנה אחת בלבד.

6.לעניין השטחים הציבוריים- המערערת טוענת כי כלל השטחים הציבוריים במבנה הינם שטחים הנמצאים בשימוש משותף של כלל המחזיקים. לחיזוק טענתה היא מציינת כי בכל אחד מההסכמים בינה לבין השוכרים מוגדר שטח המושכר לצורך חישוב הארנונה לפי שטח ברוטו, דהיינו כולל חלק יחסי בשטחים הציבוריים. לטענת המערערת, השטחים הציבוריים משמשים את השוכרים לצורך עסקיהם ולפיכך אין זה ראוי להטיל את החיוב בגינם על המערערת. לעניין השטחים המשותפים בקומות המרתפים נטען כי אין זה הגיוני לחייב את מחזיקי המחסנים, שהינם מיעוט זעום של השוכרים בקומות אלו. בכך יש כדי ליצור תוצאה אבסורדית ואפליה לרעה בין שוכרי המחסנים לבין שוכרי הקומות של המשרדים ושוכרי החניות בקומה שלהם. בנוסף נטען כי החלטת המשיבה הן ביחס לשטחים הציבוריים המשותפים והן ביחס לשטחים הציבוריים בחניונים מנוגדת לסעיף 4 לצו הארנונה של עיריית רחובות שקובע כי השטח המשותף שבשימוש המחזיקים השונים יחולק ביניהם באופן יחסי לשטח המחויב.

אשר לקביעתה של הוועדה לעניין שטחים בלתי מאוכלסים שאינם ראויים לשימוש, טוענת המערערת כי עד 31.12.2004 המשיבה הכירה בשטחים בבניין שלא הושכרו ואשר בנייתם טרם הושלמה כנכסים שאינם ראויים לשימוש ולפיכך פטרה אותם מתשלום ארנונה. על אף זאת המשיבה המשיכה לחייב אותה בגין שטחי החניות במרתפי החניה אשר מיועדים לשרת את אותם דיירים אשר יאכלסו את השטחים שטרם הושכרו. קציבת משך הפטור הן לעניין השטחים שאינם ראויים לשימוש והן לעניין החניות המשרתות אותם, חרגה מסמכותה של ועדת הערר. לטענת המערערת, השטחים נשוא הערעור הינם שטחים בלתי מאוכלסים. צורתם, גודלם והיקפם נקבעים במילא רק לאור דרישות השוכרים השונים. במצב בו נמצאים השטחים הללו כיום אין כל אפשרות על פי חוק לחייב אותם בארנונה. יתרה על כן, המערערת טוענת כי העירייה היא שמנעה במחדליה את שיווקם של חלק גדול מהשטחים העיקריים הריקים במבנה, משום שעיכבה את סלילת כביש הגישה לפרויקט מהחזית הדרומית עד למאי 2005. עוד נטען כי חיובי המערערת בתשלומי ארנונה בגין שטחי חניות בקומות החניונים התת קרקעיים שטרם נעשה בהם שימוש אינה כדין משום ששטחי החניונים התת קרקעיים הריקים צמודים לשטחים העיקריים בקומות העליונות של הבניין אשר, כאמור, הוכרו על ידי המשיבה כלא ראויים לשימוש. בנוסף חיוב שטחי החניונים מנוגד להצהרות המשיבה בנושא זה, כפי שבאו לידי ביטוי בתכתובות בין הצדדים.

טענות המשיבה

7.המשיבה טוענת כי אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר.

לעניין השטחים הציבוריים טוענת המשיבה כי חיובם של שטחים ציבוריים משותפים נעשה על ידה, כך שכל שטח משותף בכל אחת מקומות הבניין מחולק בין המחזיקים באותה קומה על פי חלקם היחסי. אשר על כן ציינה המשיבה כי אין בנמצא שטחים משותפים בקומות המשרדים בבניין בגינם מחויבת המערערת באופן בלעדי כחברת ניהול. ככל שמדובר במספר חדרים טכניים כגון חדר מכונות וחדר ספרינקלרים, הרי שמדובר בחדרים סגורים שלמערערת הגישה והשליטה היחידה בהם.

אשר לעניין חלוקת השטחים המשותפים בשתי קומות המרתף, טענה המשיבה, כי חיובו של השטח המשותף הקטן בקומות אלו מחושב באמצעות חלוקה יחסית בין מחזיקי הממ"דים והמחסנים שהם המחזיקים הברורים והניתנים לזיהוי בקומות המרתפים. כך או כך, מאחר שלטענתה היקפם של חיובי השטחים המשותפים בקומות אלו זניח, נאותה המשיבה לוותר ולהפחית את חיוב השטחים המשותפים בקומות המרתף מסך חיוביה של המערערת.

8.לעניין טענת המערערת על אודות חיובה בארנונה בגין שטחים שאינם ראויים לשימוש, טוענת המשיבה כי ועדת הערר ביקרה בנכס ובחנה את הנסיבות העובדתיות ועל בסיסן דחתה את טענת המערערת בדבר קיומם של שטחים שאינם ראויים לשימוש. על אף זאת נאותה הועדה להעניק למערערת פטור של שנה נוספת ככל הנראה ברוחה של תקנה 12 לתקנות ההסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה)- 1993 המאפשרת לרשות להעניק למחזיק שהוא בעליו הראשון של נכס חדש וריק, פטור למשך 12 חודשים מיום סיום בנייתו של המבנה.